İstanbul'da konutun amortisman süresi 15 yıla geriledi

Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle büyükşehirlerde konutların kira geliriyle kendini geri ödeme süresinin son yılların en düşük seviyelerine gerilediğini belirtti.

Amortisman süresinin, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendi maliyetini kaç yılda karşıladığını gösteren kritik bir yatırım göstergesi olduğunu vurgulayan Özelmacıklı, "Şu an için amortisman süresi en kısa olan il İstanbul. Ortalama 15 yıllık bir süreden bahsedebiliriz. Ankara'da bu süre yaklaşık 16 yıl, İzmir'de ise yine ortalama 16 yıl seviyesinde" ifadelerini kullandı.

İlçeler arasında önemli farklılıklar bulunduğuna dikkat çeken Özelmacıklı, İstanbul'da Beylikdüzü, Şişli ve Gaziosmanpaşa'nın kısa amortisman süreleriyle öne çıktığını, Beykoz, Kadıköy, Şile ve Sarıyer'de ise bu sürenin 20 yılın üzerine çıktığını kaydetti. Ankara'da Altındağ, Elmadağ ve Etimesgut'un daha avantajlı olduğunu ifade eden Özelmacıklı, İzmir'de ise Çiğli, Buca ve Bergama'nın yaklaşık 15 yıllık amortisman süresine sahip olduğunu, Urla, Güzelbahçe ve Gaziemir'de ise bu sürenin 20 yıla yaklaşabildiğini aktardı.

Amortisman süresindeki değişime dikkat çeken Özelmacıklı, son yıllarda yaşanan süreci şu sözlerle anlattı: "Bu süreler yaklaşık dört yıl önce 25 yıllara kadar çıkmıştı. Yaklaşık iki yıl önce 18 yıla geriledi, bugün ise özellikle İstanbul'da 15 yıla kadar düştü."

Bu düşüşün temel sebebinin kira fiyatlarındaki hızlı artış olduğunu belirten uzman isim, konut fiyatlarının reel olarak gerilemeye devam etmesinin de amortisman süresini kısalttığını ifade etti.

Konut piyasasındaki arz-talep dengesini etkileyen birçok unsur bulunduğunu söyleyen Özelmacıklı, yüksek kredi faizlerinin vatandaşların ev sahibi olmasını geciktirdiğini belirtti: "Kentsel dönüşüm projeleri, konut arzının sınırlı kalması ve yüksek konut kredisi faizleri nedeniyle insanlar kiralık konuta yöneliyor. Bu da kira talebini artırıyor."

Özelmacıklı'ya göre kiraya verilen konutlarda yaşanan hukuki ve mali riskler de yatırımcıların kararlarını etkiliyor: "Tahliye süreçlerinin uzun sürmesi, kira alacağının tahsilindeki zorluklar ve kiracının ödeme yapmama riski nedeniyle mal sahipleri artık eskisi kadar kolay şekilde yatırım amaçlı konut almıyor."

Kiracı değişimlerinde yaşanan boş kalma süreleri ile taşınmazlarda oluşan yıpranmanın da yatırımın geri dönüşünü etkilediğini belirten Özelmacıklı, kiracıların bazen sözleşme bitmeden taşınmazı boşaltabildiğini, bunun da gelir kaybına neden olduğunu dile getirdi.

Amortisman süresinin yalnızca kira geliri üzerinden hesaplanmasının yanıltıcı olabileceğini dile getiren Özelmacıklı, ev sahiplerinin birçok ek maliyet üstlendiğini söyledi: "Kira gelir vergisi, emlak vergisi, sigorta giderleri, aidat riski ve taşınmazdaki yıpranmalar dikkate alındığında, 15 yıllık amortisman süresi doğrudan 15 yıl olarak değerlendirilmeli."

Yılda ortalama bir aylık kira kaybı yaşanabileceğini belirten Özelmacıklı, kira vergisi, bakım-onarım giderleri ve diğer masraflar hesaba katıldığında yatırımın geri dönüş süresinin uzayabildiğini ifade etti.

Tüm maliyetlere rağmen konutun yatırım açısından cazibesini koruduğunu belirten Özelmacıklı, özellikle büyükşehirlerde diğer gayrimenkul türlerine göre finansman imkanlarının daha fazla olduğunu vurgulayarak, "Tüm bu değerlendirmeler dikkate alındığında, özellikle büyükşehirlerde konut yatırımı amortisman süresi açısından hala avantajlı bir konumda bulunuyor" dedi.