Merkez Bankası'nın konut analizi: Kira enflasyonu yavaşladı

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), blog sayfası Merkezin Güncesi'nde yer alan bir analizde, dezenflasyon sürecinde en fazla katılık gösteren kalemlerden birinin kira olduğunu belirtti. Bu duruma, 6 Şubat 2023 tarihlerinde yaşanan depremler sonrası konut stokundaki kayıplar ve bölgeden diğer illere gerçekleşen göçlerin önemli etkilerinin olduğu ifade edildi.

TCMB'nin Yapısal Ekonomik Araştırmalar Genel Müdürlüğü araştırmacıları Ali Arda Dalseçkin, Süreyya Güder Köşgeroğlu ve Muhammed Hamza Kayrıcı tarafından hazırlanan "Deprem Bölgesi Konut Arzı ve Bölgesel Kira Enflasyonu Gelişmeleri" başlıklı analizde, 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından konut arzındaki ve bölgesel kiralardaki gelişmelerin incelendiği belirtiliyor.

Analizde, dezenflasyon sürecinde kira kaleminin katılığının önemli bir yere sahip olduğu vurgulandı. 6 Şubat depremleri sonrası konut stokunun kaybı ve bu kayıpların ardından yaşanan göçlerin kiralarda önemli etkileri olduğu ifade edildi. Analizde, kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetlerinin, deprem bölgesindeki konut arzını hızla artırdığına dikkat çekildi.

Konut arzındaki bu toparlanmanın bölgesel kira enflasyonuna nasıl yansıdığı da analiz edildi. Deprem sonrası konut stokunun önemli ölçüde azaldığı ve bunun sonucunda bölgede konut kiralarının hızla yükseldiği belirtildi. Ayrıca, deprem sonrası göç hareketlerinin, başka illerde kiralık konut talebini ve kiraları artırdığı vurgulandı.

Akgündüz ve Kayrıcı (2026) tarafından yapılan bir çalışmada, depremin dolaylı etkisinin iller arasında değişkenlik gösterdiği ortaya kondu. Çalışmaya göre, deprem bölgesiyle coğrafi olarak yakın olan ve geçmişte güçlü göç ilişkileri bulunan illerde kiraların daha fazla arttığı kaydedildi.

Konut arzındaki kaybı gidermek amacıyla bölgede kamu öncülüğünde kapsamlı bir yeniden imar sürecinin başladığı hatırlatıldı. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), 2025 yılı başında inşaatı tamamlanan deprem konutlarının sayısının 201 bine, yıl sonunda ise 434 bine ulaştığını duyurdu.

TOKİ'nin deprem öncesi üç yılda ürettiği konut sayısının yaklaşık 213 bin olduğunda, bu durum konut arzında önemli bir artış sağladığı ifade edildi. Deprem bölgesinin Türkiye genelindeki yapı kullanım izinlerinden aldığı payın, deprem öncesinde ortalama yüzde 12 iken, 2025 yılında yüzde 20'nin üzerine çıktığı bildirildi.

Analizde, konut arzındaki bu ölçekteki artışın kira dinamiklerine ne ölçüde yansıdığına dair soruların gündeme geldiği belirtildi. Akgündüz ve Kayrıcı'nın (2026) çalışmasından yola çıkarak iller üç grupta inceleniyor: deprem bölgesindeki iller, deprem nedeniyle kiraların etkilendiği iller ve diğer iller.

Çevrim içi kiralık ilan fiyatlarının kullanıldığı karşılaştırmalar dikkat çekici bulgular ortaya koydu. Deprem illerinde kira enflasyonu, 2023 ve 2024 yıllarında diğer iki grubun belirgin şekilde üzerinde seyrederken, konut teslimlerinin hızlandığı 2025 yılında yavaşlamaya başladığı görüldü.

Yani, depremin ardından konut arzındaki kaybın ardından hızlanan kira artışları, arzın yeniden güçlenmesiyle birlikte göreli olarak ivme kaybetti. Analizde dikkat çeken bir başka bulgu ise bu ayrışmanın yalnızca deprem bölgesiyle sınırlı kalmamasıydı. Depremden dolaylı etkilenen illerde kira enflasyonunun, 2024 ve 2025 yıllarında diğer illere yakın seyrettiği, 2026 yılında ise belirgin şekilde daha düşük gerçekleştiği ifade edildi.

Bu durum, deprem bölgesindeki konut arzının toparlanmasının geri göç ile daha önce göç alan illerdeki kiralık konut talebini kademeli olarak azalttığına işaret ediyor. Konutların teslimi ile hanehalklarının geri dönüş kararlarının çeşitli ailevi tercihler ve kısıtlamalar nedeniyle eş zamanlı gerçekleşmemesi, bu etkinin gecikmeli olarak ortaya çıkmasını açıklayabilir.

Analizde, inşaat faaliyetlerinin bölgesel dağılımının önemli bir gösterge sağladığına dikkat çekildi. Deprem konutu projelerinin büyük ölçüde tamamlanmasıyla birlikte, inşaat sektörü istihdamının deprem bölgesinde azaldığı, ancak deprem bölgesi dışındaki illerde hızlı bir artış gösterdiği bildirildi. İnşaat kapasitesinin bölge dışına yönelmesinin, konut arzındaki artışın önümüzdeki dönemde daha geniş bir coğrafyaya yayılabileceği düşünüldü.

Geri göç sürecinin zamana yayılması da dikkate alındığında, deprem sonrasında başlayan yeniden imar sürecinin kira dinamikleri üzerindeki etkilerinin deprem konutlarının teslimiyle sınırlı kalmayabileceği değerlendirildi.

Bu bağlamda, deprem bölgesindeki konut arzındaki artışın, gerek deprem bölgesinde gerekse dolaylı etkilenen illerde kira artışlarını baskılamaya devam etmesi bekleniyor.

Özetle, deprem sonrası konut stokundaki gerilemenin, hem deprem bölgesindeki illerde hem de göç hareketleri yoluyla bazı diğer illerde kira enflasyonunu olumsuz etkilediği ifade edildi.

Kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetleri ile konut arzının hızla artmasıyla, deprem illerinde kira enflasyonunun belirgin şekilde yavaşladığı, bu ayrışmanın 2026 yılında depremden dolaylı etkilenen illerde de gözlemlendiği aktarılmaktadır.

İnşaat sektörü kapasitesinin deprem bölgesinden dışarıya yönelmeye başlaması, konut arzındaki artışın daha geniş bir alana yayılabileceğine işaret ediyor. Bu durum, konut arzındaki iyileşmenin, önümüzdeki dönemde kira enflasyonundaki yavaşlamayı destekleyebilecek unsurlardan biri olacağına işaret ediyor.