Kiracılar, aidat ödemeleriyle ev sahiplerinin borçlarını karşılıyor

Son zamanlarda hızla yükselen apartman aidatları, kiracıların bütçelerini zorlamakta. Ancak, aidatın tamamının kiracının sorumluluğunda olduğu görüşü hukuken doğru değildir. Apartman ve site giderleri, öncelikle giderin niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Günlük kullanım ve işletme ile ilgili giderler, büyük harcamalardan ayrılmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak giderler konusunda kat malikinin temel sorumluluğu bulunmaktadır. Bunun yanı sıra, kiracılar da belirli şartlarda ortak giderlerden sorumlu tutulabilir.

Kanun, kiracının bu sorumluluğunu kira miktarıyla sınırlı tutmakta ve yaptığı ödemenin kira borcundan düşülmesini öngörmektedir. Apartman giderlerini genel olarak iki grupta sınıflandırmak mümkündür: İşletme ve kullanım giderleri ile esaslı onarım ve yenileme giderleri. İşletme ve kullanım giderleri; temizlik, ortak alanların elektrik ve su giderleri gibi günlük kullanımla ilgili harcamalardır.

Esaslı onarım ve yenileme giderleri ise, binanın ana yapısına veya değerine ilişkin büyük çaplı harcamaları kapsar. Bir giderin aidat pusulasında yer alması, onun otomatik olarak kiracıya ait olduğu anlamına gelmez. Giderin niteliği, kira sözleşmesi, yönetim planı ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilmelidir. Aşağıda sıralanan harcamalar, genel olarak ev sahibinin sorumluluğunda değerlendirilmesi gereken kalemlerdir:

- Dış cephe mantolama ve büyük yenileme çalışmaları

- Asansörün yenilenmesi ve esaslı revizyonlar

- Çatı yenileme ve kapsamlı su yalıtımı

- Kapıcı ve bina görevlisine ait bazı tazminat giderleri

- Ana altyapı ve ortak tesis yenilemeleri

- Esaslı yenilemeler için oluşturulan fonlar ve avanslar

Herhangi bir giderin “demirbaş” adıyla yazılması, onun kiracıya ait olduğu anlamına gelmez. Giderin gerçekten hangi iş için yapıldığı ve hukuken kimin sorumluluğunda olduğu detaylı bir şekilde incelenmelidir. Kiracı, kendisine ait olmayan bir ortak gideri ödediğinde, ilk olarak ödemenin niteliğini belgelemelidir.

Yönetimden aidatın hangi kalemlerden oluştuğunu gösteren detaylı bir döküm talep edilmeli, büyük çaplı onarım ve yenileme giderlerinin ne amaçla toplandığı öğrenilmelidir. Ödeme belgeleri, banka dekontları ve yönetimden alınan gider dökümleri saklanmalıdır. Ödemenin hangi gider için yapıldığını ve neden malike ait olduğunu düşündüğünü ev sahibine yazılı olarak bildirmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi, kiracının belirli ortak gider ve avans borçlarından kira miktarıyla sınırlı olarak sorumlu olabileceğini ve kiracının yaptığı ödemenin kira borcundan düşülebileceğini belirtmektedir. Bu nedenle, aidatlarda görülen büyük kalemlerin her birinin doğrudan kiradan düşülmesi yerine, öncelikle giderin niteliğinin ve sorumluluğun belirlenmesi gerekmektedir.

Kiracılar için en kritik nokta, aidatın tek bir kalem olarak değerlendirilmemesidir. Temizlik, ortak alanların işletilmesi ve rutin bakım gibi giderlerle, binanın çatısının yenilenmesi veya ortak tesislerin kapsamlı yenilenmesi farklı hukuki niteliklere sahiptir. Bu nedenle, aidat tutarı yükseldiğinde yalnızca toplam rakama değil, aidatın hangi giderlerden oluştuğuna da dikkat edilmelidir.

Kiracı, kendisine ait olmayan bir gideri ödediğini düşünüyorsa, ödeme belgelerini ve yönetim kayıtlarını toparlamalı, kira sözleşmesini de dikkate alarak hakkını buna göre kullanmalıdır. Sonuç olarak, aidat ödemek, apartmanda yapılan her masrafın kiracı tarafından üstlenildiği anlamına gelmez. Giderin niteliğini öğrenmeden ödeme yapmak ise kiracı için olumsuz sonuçlar doğurabilir.